Como investir em imóveis sem comprar uma casa

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O que você deve saber antes de comprar sua primeira casa

Como posso obter o benefício de investimentos imobiliários sem me tornar proprietário?

O setor imobiliário continua sendo um forte investimento, mesmo com a desaceleração dos preços.

Mas possuir propriedade pode ser um aborrecimento. Uma enorme quantidade de capital é amarrada em um punhado de propriedades. E você tem que lidar com a logística de manter e gerenciar essa casa, escritório ou condomínio.

Investir em imóveis é uma ótima maneira de diversificar um portfólio, afirma Jeff Rose, um planejador financeiro certificado com sede em Nashville.

"Mas você só quer ter 5% do seu portfólio no setor imobiliário", diz ele. "Até 10%, isso seria do lado superior."

Investir em ações imobiliárias por meio de ETFs, fundos mútuos ou fundos de investimentos imobiliários oferece exposição ao lado positivo da valorização imobiliária.

Mas esse tipo de volatilidade não é um bom ajuste para todos. Outra opção é investir no risco imobiliário, que traz retornos mais fixos.

Patrimônio imobiliário

Fundos de investimento imobiliário, ou REITs, são uma maneira comum de diversificar para o patrimônio imobiliário. Os REITs são empresas de capital aberto que possuem propriedades produtoras de renda – prédios de escritórios, hotéis, complexos de apartamentos, shopping centers – que dão às pessoas a chance de investir nas carteiras de imóveis.

Os REITs são uma maneira de manter uma variedade de propriedades imobiliárias tão facilmente quanto comprar uma ação e fornecer receita baseada em dividendos. Mas eles apresentam um nível de risco mais alto do que, digamos, um fundo de índice.

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"Sempre que você olha para um REIT de capital aberto, que é basicamente uma ação, há mais riscos", diz Rose. "Eles se concentram em uma área. Pode ser um tipo de imóvel ou uma área geográfica, e se esse setor ou área sofrer um impacto, você sentirá."

Rose sugere aproveitar o lado positivo dos REITs investindo neles através de ETFs ou fundos mútuos para diversificar ainda mais sua exposição.

"A maneira mais simples de investir em imóveis é através de um fundo mútuo ou de um ETF", diz Rose.

Um ETF imobiliário, como o VNQ da Vanguard, oferece aos investidores REITS de ações negociadas publicamente e outros investimentos imobiliários. Da mesma forma, o IYR da iShares oferece ações imobiliárias domésticas e REITs.

Os fundos mútuos são outra maneira de diversificar uma estratégia de investimento de longo prazo com imóveis. O T. Rowe Price Real Estate Fund (TRREX), com US $ 5,3 bilhões em ativos, é um gigante entre os fundos mútuos imobiliários gerenciados ativamente.

Plataformas on-line mais recentes, como Fundrise, Rich Uncles ou Realty Mogul, permitem que os investidores entrem em portfólios imobiliários diversificados por muito menos que os grandes fundos.

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O Rich Uncles permite que você invista em seus próprios REITs por apenas US $ 500 ou em seu novo alojamento para estudantes, por exemplo, com um investimento mínimo de US $ 5. Na Fundrise, outra plataforma com seus próprios REITs, o investimento mínimo é de US $ 500.

O Realty Mogul oferece acesso a negócios de investimento privado ou você pode investir em seus REITs, que têm um investimento mínimo de US $ 1.000.

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Embora possam fornecer retornos e dividendos sólidos para investimentos, são ilíquidos e os investidores não devem esperar vender rapidamente. Mas as plataformas online podem fornecer maior visibilidade do que você está comprando.

"Gosto de investir nas plataformas online porque posso ver as propriedades em que estou investindo", diz Rose. "Normalmente, se você está comprando um ETF ou fundo mútuo ou REIT, pode ser mais difícil ver o que está comprando".

E não importa como você esteja investindo, ele diz: "você precisa saber em que tipo de imóvel está investindo".

Dívida imobiliária

Outra maneira de obter renda passiva estável através do setor imobiliário é investir na hipoteca de alguém. Usando uma plataforma chamada PeerStreet, os investidores podem financiar empréstimos com juros altos que oferecem pagamentos regulares de renda fixa.

"Muitas pessoas querem exposição ao mercado imobiliário sem esse risco de estilo de patrimônio", diz Brett Crosby, co-fundador e diretor de operações da PeerStreet. "Nós o tornamos acessível e algumas pessoas estão muito mais confortáveis ​​com esse nível de risco".

Eis como funciona: O PeerStreet compra hipotecas de primeira garantia a partir de uma rede de credores privados. Os investidores podem pesquisar no site por investimentos e selecionar investimentos com base em critérios como prazo, rendimento e a relação empréstimo / valor da casa. As opções são atualizadas diariamente.

Como alternativa, você pode escolher o investimento automatizado pré-selecionando os detalhes que o colocam em investimentos que correspondem aos seus critérios. Os investimentos têm retornos que variam de 6% a 9% e o acordo típico no site é de 6 a 36 meses.

Outras plataformas para investir em dívidas imobiliárias, como o AlphaFlow, oferecem uma carteira de empréstimos imobiliários em vez de investimentos em empréstimos individuais.

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Embora os investimentos apoiados por hipotecas não sejam novidade, anteriormente era muito difícil para os indivíduos investirem. "Se tudo der errado, você precisa de uma equipe, se precisar encerrar", diz Crosby. "Lidamos com tudo isso. Aceitamos um investimento ativo e o tornamos passivo".

Enquanto a empresa trabalha para expandir suas ofertas para todos os investidores, os regulamentos da Comissão de Valores Mobiliários atualmente limitam os investimentos com a PeerStreet a investidores credenciados. Para que um indivíduo se qualifique como investidor credenciado, você precisa obter uma renda anual superior a US $ 200.000 (US $ 300.000 anualmente com um cônjuge) nos últimos dois anos, com uma expectativa razoável do mesmo nível de renda daqui para frente. Além disso, um indivíduo com um patrimônio líquido superior a US $ 1 milhão, excluindo o valor de uma residência principal, se qualifica.

CNNMoney (Nova Iorque) Publicado pela primeira vez em 13 de setembro de 2018: 13:37 ET

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